REIT不動產投資信託是什麼?資格門檻與分配規則一次看

什麼是不動產投資信託(REIT)?它是如何運作的?

REIT是指擁有、營運或融資「能產生收益之不動產」的公司CITE:E1。Nareit(全國不動產投資信託協會)將REIT定義為一家公司,其業務內容涵蓋擁有、營運或為能產生收益之不動產提供融資CITE:E1。這個定義決定了REIT與一般不動產開發商或投資公司的根本差異:重點在於「持有並產生收益的不動產資產」,而非單純的建案開發或買賣。

REIT需要滿足哪些法律與資產要求,才能取得資格?

REIT須滿足美國證券交易委員會(SEC)申報文件所定的資產與收入門檻,才具資格。根據SEC EDGAR公開申報文件,要取得REIT資格,公司總資產的75%必須由「不動產資產」構成CITE:E4。同一份申報文件並規定,REIT每一課稅年度至少75%的總收入,必須來自特定的不動產來源,包括符合資格的不動產租金CITE:E5。換言之,資產面與收入面各有一道75%的門檻,兩者須同時滿足。

REIT如何向投資人分配利益?分配比例是多少?

美國金融業監管局(FINRA)指出,REIT每年須將應稅所得的90%以股利分配給股東CITE:E2。這項90%的法定分配比例,是REIT區別於一般公司的關鍵制度設計——一般公司股利發放與否由董事會自行決定,REIT則有法規要求的下限。

下表整理REIT資格與分配相關的三項數字門檻:

投資人如何買賣REIT?REIT在哪些市場交易?

FINRA指出,公開交易的REIT在全國性證券交易所買賣,如同一般上市股票CITE:E3。FINRA說明,公開交易的REIT由投資人在全國性證券交易所買賣,交易方式與一般上市公司的個股相同CITE:E3。Nareit進一步補充,多數REIT為在主要證券交易所掛牌交易的上市公司,但市場上也存在其他類型的REIT供投資人選擇CITE:E7。

REIT作為不動產投資工具有哪些優勢?

Nareit指出,REIT歷來為投資人提供固定收益流、風險分散與長期資本增值CITE:E6。這三項特性——固定收益流、風險分散、長期資本增值——是Nareit對REIT歷史表現的整體描述CITE:E6。

這代表什麼:REIT的制度設計把「資產與收入門檻」和「所得分配比例」綁在一起——SEC申報文件所載的75%資產與75%收入門檻CITE:E4CITE:E5,對應到FINRA所述90%應稅所得須分配為股利的規定CITE:E2,顯示REIT的收益屬性是法規要求下的結果,而非單純的行銷描述。同時,FINRA與Nareit均指出多數REIT可在全國性證券交易所像一般股票一樣買賣CITE:E3CITE:E7,這使得原本流動性較低的不動產資產,得以透過公開市場交易機制被投資人取得與退出。